스트레스 DSR은 무엇인가요?

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NEWS에서 스트레스 DSR에 대한 기사 내용 참고(https://bltly.link/9t8aPhu)

스트레스 DSR 정책에 대해 알아 보겠습니다.

은행에서 대출받을 때 앞으로 오를 금리까지 고려해 대출한도를 정하는 스트레스 DSR 1단계가 적용되기 시작했습니다.
DSR은 충부채원리금상환비율로, 대출자가 갚아야 하는 원금과 이자가 모두 합해 연 소득의 일정 비율을 넘지 못하도록 대출한도를 정해 둡니다. 이때, 은행은 DSR을 40%를 적용하게 됩니다. 이번부터 시행되는 스트레스 DSR은 좀 더 강화된 DSR로 기준 대출금리에 앞으로 금리가 오를 것까지 생각해서 스트레스 금리를 더해 대출한도를 정하게 되므로 대출한도가 줄어들게 됩니다. 현재 1단계에서는 기본 대출금리에 더해지는 스트레스 금리 1.5%의 25%인 0.38%P가 더해져 금리가 높아지면 대출한도는 줄어들게 되는 효과가 나옵니다. 단계별로 스트레스 금리가 높아지므로 이로서 대출자는 스트레스로 다가오게 마련입니다. 2024년 2월에 시행된 1단계는 스트레스 금리의 25%만 적용하지만 7월 1일부터는 2단계가 적용돼서 50%로 올라가고, 2025년 적용되는 3단계부터는 100% 적용됩니다. 기본 대출금리가 5% 라면 스트레스 금리 1.5%P가 더해져 6.5%로 계산됩니다. 또한 1단계는 은행권 주담대에만 적용되지만 2단계부터는 은행권 신용대출, 2금융권 주담대(주택담보대출)까지도 적용되고, 3단계에서는 모든 가계대출로 확대 적용됩니다.

스트레스 받으시죠?

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대출 받을 때 알아야 할 3가지: LTV, DTI, DSR

뉴스나 다른 사람에게서 자주 듣는 LTV, DTI, DSR 뜻만 제대로 알아도 얼마나 대출 받을 수 있는지 예상할 수 있습니다.

LTV

집을 사기 위해서는 ‘주택담보대출’을 많이 받기에 내가 살 집을 담보로 금융기관에서 돈을 빌리는데 이때 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 LTV(주택담보대출비율)라고 말합니다. 만약 5억원짜리 집을 사기 위해 집을 담보로 4억원을 빌렸다면, LTV는 80%가 됩니다.

DTI

소득에 비해 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는지 알아보는 지표. 1년간 갚아야 할 주택대출의 원금+이자를 연소득으로 나눈 후 100을 곱해 구하며, 일반적으로 DTI가 낮을 때 빚을 갚을 능력이 높다고 금융권에서는 생각합니다.

DSR

본인이 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 빌릴 수 있는 돈의 상한선을 정하는 기준이며 주택담보대출뿐만 아니라 학자금대출, 마이너스대출, 자동차할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 합한 것을 기준으로 연소득 대비 일정 비율(%)까지 대출해 줍니다. DTI는 주택담보대출의 원리금만 더하지만 DSR은 한 사람이 가진 거의 모든 빚을 더해 빌려줄 수 있는 돈을 정한다는 점에서 더 강력한 대출 규제라고 할 수 있습니다. 신용대출 받으려면 DSR을 알고 본인의 총 대출 금액이 1억원을 넘으면, DSR 40%까지만 대출받을 수 있기 때문입니다. 1년간 갚는 원리금이 연소득의 40%(비은행은 50%)를 넘어가게 대출 받을 수 없습니다.(전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등은 제외). 연봉까지만 빌릴 수 있던 신용대출을 연봉의 2~3배까지 빌릴 수 있도록 허용해주었지만, 사실상 필요한 돈이 1억원 이상이라면 DSR 40%내에서만 차용할 수 있다보니 상대적으로 연소득이 적은 청년층에 영향이 클 수밖에 없습니다.

한도를 높이는 방법

연소득이 높아지거나, 매년 내는 원리금 부담을 줄이시면 됩니다. 최근 나온 10년 만기 신용대출 등을 이용해 매년 내는 원리금 부담을 줄이면 일시적으로 한도를 높일 수 있으나, 주택담보대출 받으려면 3가지 모두 알아야 합니다.(부동산은 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역, 비규제지역으로 분류)

1. 무주택자는 LTV 50%가 적용
   지역과 주택 수, 가격에 따라 복잡하게 적용되는 LTV 규제가 2023년부터 50%로 통일. 무주택자와 기존 주택을 팔고 새집으로 이사가는 1주택자 모두 적용. (비규제지역은 LTV 60%가 유지) 생애 최초 구입이라면 규제지역 여부와 상관 없이 9억 원 이하 주택에 대해 LTV 80%까지 적용.
2. 다주택자도 LTV 30% 대출 가능
   원래 다주택자는 주택담보대출을 받을 수 없었지만 이제 LTV 30%까지 주택 구입 목적으로 대출을 받을 수 있습니다.
3. DTI는 지역에 따라 달라집니다.
   투기지역, 투기과열지구는 40% 적용해요. (서울 강남, 송파, 서초, 용산)
   조정대상지역은 50% 적용하고, 그 외에서는 60%가 적용.
   생애 최초 구입자와 서민 등 실수요자는 투기지역 여부 관계없이 60%로 완화된 기준으로 적용.
4. DSR도 적용
   LTV, DTI 규제가 완화됐지만 1억 원 넘게 대출받을 때 DSR 40% 규제는 유지된다.